新高二手0萬套圳樓六年破1計成交突交量月深創近市累房成前十

　　今年以來，前月隨著深圳房地產調控政策的深圳手房持續優化放寬，市場預期穩步修複，楼市累计量创一二手房市場協同回暖，成交成交交出了一份亮眼的突破成績單。

　　據深圳貝殼研究院最新監測數據顯示，近年2026年1—10月，新高深圳樓市（含住宅、前月商業、深圳手房辦公及其他各類用途物業）累計成交突破10萬套。楼市累计量创其中，成交成交二手房成交58535套，突破同比增長4.2%，近年成交量創下近六年來的新高同期新高；新房住宅成交29713套，超過同期供應量21874套，前月供求比降至0.74，新房進入加速去庫存階段。總體來看，隨著前期樓市優化政策逐步落地，政策效應正加快轉化為真實購房需求。

　　二手房占六成重回主導

　　二手房成交走勢，曆來是觀察深圳樓市的重要指標。回顧今年前10個月的市場表現，在全市超10萬套的總成交中，二手房以58535套的體量占據了近六成份額，市場活躍度高於新房。

　　拉長周期來看，深圳樓市的一二手成交格局經曆過多輪演變。2015—2020年，深圳二手房長期占據成交大頭，其中2015年、2016年二手房成交占比一度高達65.6%和70.5%，2018—2020年也保持著超五成的領先比例。隨著2021年二手房參考價機製出台，二手流通一度放緩，市場格局出現短暫反轉，2021—2022年新房成為成交主力，直至2023年一二手成交體量重新接近持平。

　　2024年成為重要轉折點。當年深圳二手房成交放量至64497套，占比重回59.6%，二手房重新確立了市場主導地位；2025年二手房成交68200套，占比55.2%；2026年前10個月，這一格局繼續鞏固。

　　值得注意的是，和十年前的存量行情不同，本輪存量主導主要由自住、置換需求支撐。今年以來，深圳在信貸、稅費、限購等維度的政策優化，切實降低了剛需和換房群體的交易成本，暢通了置換鏈條。交易重心全麵轉向流通效率、房源性價比與配套成熟度，市場邏輯已經發生深刻變化。

　　成熟大盤領跑成交榜

　　當購房者優先考量居住、通勤、教育等實際需求，哪些二手樓盤最受歡迎？深圳貝殼研究院公布的前10個月深圳二手房成交量TOP20樓盤榜單，反映出清晰的置業偏好。

　　監測數據顯示，今年前10個月，寶安區桃源居以271套成交量穩居全市首位；龍華區壹成中心和龍崗區信義金禦半山緊隨其後，分列全市第二、第三名。此外，羅湖漁民村、龍崗第五園以及羅湖百仕達花園等也躋身榜單前列。

　　從榜單不難看出，上榜小區大多是配套落地成熟、房源供給充足的大盤，二手流通基礎紮實。諸如桃源居、壹成中心、益田村、梅林一村等大型社區，常年掛牌房源充足，戶型涵蓋麵廣，價格透明；同時，社區內部的商業、學校及周邊地鐵配套均已成熟運轉，“所見即所得”的確定性高度契合當下買家的務實心態。

　　從行政區分布看，TOP20樓盤在福田、南山、龍崗各有4個，寶安、羅湖各有3個，龍華占2席，需求釋放相對分散。其中，龍崗信義金禦半山、第五園、桂芳園、中海康城花園，寶安桃源居、拾悅城、領航城，龍華壹成中心、水榭春天，依托地鐵和總價優勢，承接大量剛需、首改需求；福田益田村、梅林一村、皇禦苑、園嶺新村，羅湖漁民村、百仕達花園、益田禦龍華府，憑借中心區配套與教育資源保持穩定流通；南山桃源村、香山裏、華潤城潤璽、華潤城潤府上榜，則體現改善型購房群體對核心優質物業的持續需求。

　　新房加快去庫存

　　二手房持續放量的同時，新房市場的供求關係、市場角色也在調整。從近年走勢看，深圳新房住宅成交連續兩年小幅回落。究其原因，一方麵，深圳居住用地供應收縮，疊加預售、現售規則調整，項目開發入市周期拉長，年度新增預售房源減少，約束了新房成交的增長空間；另一方麵，購房者更加看重交付確定性、配套成熟度和議價空間，不少自住、置換需求流向二手房，市場逐步形成“二手優先、新房托底”的結構。即便部分片區仍有存量貨盤可售，受新增供給不足、需求分流疊加影響，新房成交難以重現此前放量行情。

　　從供求數據看，新房住宅進入加速去庫存階段。據深圳貝殼研究院報告，2026年1—10月，全市新房住宅供應21874套，成交29713套，供求比0.74，較去年同期0.94繼續收窄，當期成交大於新增供應。

　　從分區表現看，龍華是今年新房供應主力，1—10月新增供應7462套，居全市首位，新盤集中入市帶動成交6310套，屬於“供得多、賣得多”的模式；寶安則走出另一條路徑，當期新增供應僅2541套，成交達6937套，位居全市第一，成交主要依靠前期積壓存量貨盤持續去化。

　　此外，龍崗、光明供需匹配度相對較好，剛需群體可選新項目與存量房源充足；南山、福田、羅湖建成度高，新增住宅供應有限，成交規模平穩；坪山、鹽田、深汕特別合作區供應和成交體量相對偏小。

　　深圳貝殼研究院院長肖小平表示，深圳新房不是統一的一盤棋，不同區域走量邏輯不一樣：有的片區依靠持續上新拉動成交，有的片區依托存量老盤消化，還有的片區長期供貨偏緊、上新節奏較慢。她建議購房者結合自身需求和片區供貨節奏看房，優先匹配適合自身條件的房源。